近年来，越南成为中国企业大量投资的热门目的地，特别是在中美贸易战，大量在华企业为了躲避生产地的制裁而转战越南，越南瞬间成了香饽饽。随着越南经济的快速发展，劳动力成本和其他运营成本逐年上升，这对在越南投资的企业提出了新的挑战。然而，尽管成本上升，越南依然具备诸多吸引投资的优势和价值。

在越南建厂，最重要的事情莫过于选地、买地，因为这不仅直接影响企业的投资回报，本文列出以下几点供大家参考。

（以下部分信息载自公众号：熊猫出海）

问：工业园区内买地建厂和私人土地买地建厂的区别有哪些？

答：越南的土地归属全民所有，政府代表人民进行管理。因此不管是工业园区土地还是私人土地，我们常说的“买地”其实相当于“转租”。

工业园区土地和私人土地在土地成本、优惠政策、投资保障、配套设施、外界干扰、升值空间等等各方面都有明显的差别。

越南设立若干经济开发区，包括工业区（含出口加工区）和沿海经济区，实行各种不同的鼓励发展政策。截至2023年5月，全国已建成工业园区394个，其中351个位于经济区外，35个位于沿海经济区内，8个位于口岸经济区内，占地总面积约12.19万公顷。

一、土地成本

工业园区前期为土地配备了标准的“七通一平”（“七通”指通水、电、天然气、网络、雨水管网、污水管网、园区道路，“一平"指土地平整）以及申报消防等相关证件，堆高了工业园区里的土地开发成本。

而私人土地几乎没有土地开发成本，因此土地价格相比工业园区内用地便宜30%-50%，还不需要缴纳园区管理费用，成为企业购买私人土地的一个优势。

二、优惠政策

工业园区通常可以获得税收减免、土地租金减免等政策上的优惠和便利，私人土地则不享受类似的优惠。

而这些税收优惠政策直接关系到企业的投资回报，缩短投资周期。

三、投资保障

工业园区用地是由开发商报批，在此之前就已经完成了所有必要的文书工作和程序，能够保证园区所售土地性质和用途均为工业用地且能产权过户。

而私人土地则不好评定相关文书和程序是否齐全完整，以及是否存在争议。

购买、租赁私人土地之前，最好委托专业人士对目标土地进行尽职调查，分析土地使用权收购过程中可能面临的法律风险和防范措施，更好保障企业自身的权益。

还有一点需要注意的是，搞清楚土地的地质条件及地下埋藏物的勘察清理。

由于历史战争原因，越南一些地方仍然还有大量没被引爆的地雷深藏地下，所以在确定买地前记得要求业主出具地质勘查报告和爆炸物排除报告，以免后期影响施工进度。

四、配套设施

工业园区通常由开发商进行三通一平等配套工程，可以提供稳定的水电气供给，有些园区还会配备食堂、宿舍等生活设施。

私人土地则良莠不齐，好一点的水电气这些公共设施的接口已经到了地块边上，差一些就只是一片空地或一栋空房，一切还是建设当中，企业还需自费解决，不仅费时费力，还大大提高了企业的投资成本。而且几乎不会配备食堂、宿舍这些生活设施。

尤其是排污系统，园区内有相完善的废水废气排放、固废处理系统，还有工业区进行指导和监督，环保上做到达标排放。

私人土地一方面需要自备排污设备，还容易在排污方面和附近居民引起冲突，产生纠纷。

五、外界干扰

工业园区的开发商一般在当地拥有较强的实力，和政府和社会各界保持良好关系，可以让企业安心生产，而不至于被其他事情干扰，分心。

哪怕遇到缺电限电事件，园区的电力供应也要优先于私人土地，有些园区还拥有自己的发电系统。

如果是购买私人土地，在施工和生产运营过程中可能会遭到勒索、碰瓷、骚扰等事件，因此最好选择在当地有实力、有口碑的业主。

六、升值空间

随着越南制造业的发展，土地快速升值。工业园区内的土地由于设施完备、产权清晰，从升值空间和速度上普遍优于私人土地。

曾有公司透露，他们在越南的运营不愠不火，但是早前80多美元和园区拿的地，现在已经涨到120多美元，就把场地划了一半租出去，租金也是很可观。

结语：

因此，综合土地成本、优惠政策、投资保障、配套设施、外界干扰以及升值空间各方面权衡，从投资安全性、稳定性以及投资回报来说，我们更建议企业在工业园区里买地建厂。

（以下信息载自公众号：智鑫资本）

越南地理非常******，其国土总面积331212平方公里（越方数据），平原占比约1/4（约82800平方公里），且大多数省份沿海或距离海岸线不远，非常便于建设工业区、加工区、高新区和经济开发区（以下简称“工业园区”），发展出口导向型经济。

为大家介绍越南工业区的具体情况，包括分布地区、土地租金和主要产业等信息。越南工业区主要分布在北、中、南部地区。下图为越南工业区分布图：

1、北部地区集中在河内、北宁、北江等省、直辖市，工业区主要包括北宁省的桂武工业区、河内市的石室工业区、北江省的光州工业区。北部工业区的土地租用价格为55-120 美元 / 平方米，主要发展电子信息、机械制造、家电、汽车等。

2、中部地区主要以岘港为中心，包括顺化、广南、广义和平潭等省、直辖市，主要工业区有岘港市合庆工业区和河静省永安经济区。中部工业区的土地租用价格为 22.5-55.5 美元/ 平方米，主要发展食品加工、纸制品、金属制品、塑料制品等。

3、南部地区主要以胡志明市为中心，包括平阳、同奈、隆安、巴地—头顿、西宁和前江等省、直辖。其中，胡志明市周围是越南全国最活跃的经济区域，被称为工业中心。主要工业区有胡志明市的新造工业区、新富中工业区，同奈省的第五仁泽工业区、第二边和工业区、春禄工业区，平阳省的第二越南—新加坡工业区、第五美富工业区，隆安省的顺道工业区 , 巴地—头顿省的美春 A2工业区。南部工业区的土地租用价格为 33-150 美元 / 平方米，主要发展机械设备、纺织服装、金属制品、橡胶塑料制品、化学药品及制品、食品加工等制造业。

越南地图

越南社会主义共和国，是亚洲的一个社会主义国家。位于东南亚的中南半岛东南端，地形狭长，略呈S型，北与中国广西、云南接壤，西与老挝、柬埔寨交界，国土狭长，面积约33万平方公里，紧邻中国南海，海岸线长3260多公里，是以京族为主体的多民族国家，人口1.03亿（2023年），全国划分为58个省和5个直辖市。

2023年，越南国家财政收入696亿美元，国家财政支出711亿美元。越南已经签署了15个区域和双边自由贸易协定（其中14个已经生效），并且正在就2个自由贸易协定进行谈判。

越南和世界上150多个国家和地区有贸易关系。近年来越南对外贸易保持高速增长，对拉动经济发展起到了重要作用。2023年货物进出口总额约6830亿美元，同比下降6.6％，其中出口额3555亿美元，下降4.4％；进出口额3275亿美元，下降8.9％，贸易顺差280亿美元，连续8年实现贸易顺差。

近年来，外资的进入对越南引进先进生产技术和管理经验，推动经济增长，解决就业起到了重要作用。2023年外商对越投资合同金额366亿美元，同比增长31.1％。实际利用外资231.8亿美元，同比增长3.5％，创5年来新高。